Die wichtigsten Begriffe der Wiener Bauordnung verständlich erklärt. Ihr Nachschlagewerk für Bauanzeige, Einreichplan, Bebauungsplan und mehr.
Eine Bauanzeige ist eine Mitteilung an die Baubehörde (MA 37) über ein geplantes Bauvorhaben, das keiner Baubewilligung bedarf, aber anzeigepflichtig ist. Dazu gehören kleinere bauliche Änderungen wie der Einbau von Dachflächenfenstern, die Errichtung von Einfriedungen bis 2,5 m Höhe oder bestimmte Nutzungsänderungen. Die Bauanzeige muss vor Baubeginn eingereicht werden; nach 8 Wochen ohne Untersagung darf gebaut werden.
Einreichplanung WienDer Einreichplan ist die Gesamtheit aller Planunterlagen, die bei der MA 37 eingereicht werden, um eine Baugenehmigung zu erhalten. Er umfasst Grundrisse aller Geschoße im Maßstab 1:100, mindestens zwei Schnitte, alle Ansichten, einen Lageplan (1:500), die Berechnung der bebauten Fläche und Kubatur sowie die Baubeschreibung. Der Einreichplan wird von einem befugten Planverfasser (Ziviltechniker, Baumeister oder befugter Planer) erstellt und unterschrieben.
Unsere EinreichplanungDer Bebauungsplan (auch Bebauungsbestimmungen) legt für jedes Grundstück in Wien fest, was und wie gebaut werden darf. Er enthält Angaben zur Bauklasse (maximale Bauhöhe), zur Bauweise (offen, gekuppelt, geschlossen), zu den Baufluchtlinien und zur zulässigen Gebäudehöhe. In Wien wird der Bebauungsplan von der MA 21 (Stadtteilplanung und Flächennutzung) erstellt und ist öffentlich über die Stadt Wien abrufbar. Jede Einreichplanung muss mit dem geltenden Bebauungsplan konform sein.
Einreichplanung WienDie Flächenwidmung ist die übergeordnete Festlegung, welche Nutzung auf einem Grundstück zulässig ist – zum Beispiel Wohngebiet, gemischtes Baugebiet, Betriebsbaugebiet oder Grünland. Sie wird im Flächenwidmungsplan der Stadt Wien dargestellt und von der MA 21 verwaltet. Die Flächenwidmung bestimmt grundlegend, ob ein Bauvorhaben an einem bestimmten Standort überhaupt realisierbar ist und welche Auflagen gelten.
Einreichplanung WienDie Magistratsabteilung 37 ist die Baubehörde der Stadt Wien. Sie ist zuständig für die Erteilung von Baugenehmigungen, die Überprüfung von Bauanzeigen, die Bauüberwachung und die Durchsetzung der Wiener Bauordnung. Bei jeder Einreichplanung ist die MA 37 die zentrale Anlaufstelle. Die Bearbeitungszeiten variieren je nach Bezirk und Komplexität des Vorhabens zwischen 3 und 6 Monaten.
Einreichplanung WienDie Bauklasse ist eine Festlegung im Bebauungsplan, die die maximale Gebäudehöhe für ein Grundstück definiert. In Wien gibt es die Bauklassen I bis VI: Bauklasse I erlaubt bis 9 m Höhe, Bauklasse II bis 12 m, Bauklasse III bis 16 m, Bauklasse IV bis 21 m, Bauklasse V bis 26 m und Bauklasse VI über 26 m. Die Bauklasse bestimmt maßgeblich, wie viele Geschoße ein Gebäude haben darf.
Die Bauhöhe (auch Gebäudehöhe) bezeichnet die maximal zulässige Höhe eines Gebäudes, gemessen von der festgelegten Bezugsebene (in der Regel das Niveau des angrenzenden Gehsteigs) bis zur Oberkante des Hauptgesimses oder der Attika. Die Bauhöhe ist im Bebauungsplan über die Bauklasse geregelt. Bei Dachgeschoßausbauten ist die Einhaltung der Bauhöhe ein häufiger Knackpunkt, da die bestehende Gebäudehöhe bereits ausgeschöpft sein kann.
Dachausbau planenEine Nutzungsänderung liegt vor, wenn ein Gebäude oder Gebäudeteil einer anderen Verwendung zugeführt wird als bisher bewilligt – zum Beispiel die Umwandlung einer Wohnung in ein Büro oder die Umnutzung einer Gewerbeeinheit zur Gastronomie. Nutzungsänderungen können bewilligungspflichtig oder anzeigepflichtig sein. In Wien ist eine Nutzungsänderung immer dann bewilligungspflichtig, wenn sich dadurch die Anforderungen an Brandschutz, Schallschutz oder Stellplätze ändern.
Einreichplanung beauftragenDas Brandschutzkonzept ist ein wesentlicher Bestandteil der Einreichung bei größeren Bauvorhaben, Nutzungsänderungen oder Dachgeschoßausbauten. Es enthält Angaben zu Fluchtwegen, Brandabschnitten, Feuerwiderstandsklassen der Bauteile und zur Löschwasserversorgung. In Wien wird das Brandschutzkonzept häufig von der MA 37 zusätzlich zur Standardeinreichung verlangt, insbesondere bei Gebäuden mit mehr als zwei Geschoßen über der Erde.
Baumanagement beauftragenDie Baubewilligung (Baugenehmigung) ist der formale Bescheid der MA 37, der den Bauherrn berechtigt, ein Bauvorhaben in der eingereichten Form umzusetzen. Sie wird nach Prüfung aller eingereichten Unterlagen und gegebenenfalls nach einer Bauverhandlung erteilt. Die Baubewilligung kann mit Auflagen versehen sein (z.B. bezüglich Lärm- oder Staubschutz während der Bauphase). Sie hat in Wien eine Gültigkeit von 4 Jahren – innerhalb dieses Zeitraums muss mit dem Bau begonnen werden.
Weg zur BaugenehmigungDie Baufluchtlinie (auch Baulinie) ist eine im Bebauungsplan festgelegte Linie, die angibt, bis wohin ein Gebäude errichtet werden darf. Sie definiert die straßenseitige und hofseitige Grenze der Bebaubarkeit eines Grundstücks. Ein Gebäude darf die Baufluchtlinie nicht überschreiten (Ausnahme: untergeordnete Bauteile wie Vordächer oder Balkone nach den Bestimmungen der Bauordnung).
Die Kubatur bezeichnet das umbaute Volumen eines Gebäudes in Kubikmetern (m³). Sie wird bei der Einreichplanung berechnet und gibt Auskunft über die Gesamtgröße des Bauwerks. Die Kubaturberechnung ist ein Pflichtbestandteil der Einreichunterlagen und dient der Überprüfung, ob das Vorhaben die zulässigen Grenzen des Bebauungsplans einhält.
Kosten berechnenDie Bezirkshauptmannschaft ist in Niederösterreich die zuständige Baubehörde erster Instanz für alle Baugenehmigungsverfahren. Im Gegensatz zu Wien (MA 37) ist in NÖ die Bezirkshauptmannschaft des jeweiligen Bezirks (z.B. BH Mödling, BH Baden, BH Wiener Neustadt) für die Erteilung von Baubewilligungen zuständig. Die Bearbeitungszeiten liegen in der Regel bei 2–4 Monaten.
Einreichplanung NÖDie NÖ Bauordnung 2014 ist das Landesgesetz, das alle baurechtlichen Vorschriften für Niederösterreich regelt. Sie unterscheidet sich in einigen Punkten von der Wiener Bauordnung – etwa bei der Definition von bewilligungsfreien Vorhaben, bei Abstandsregelungen und bei der Bauanzeige. Als Baumeister für NÖ kennen wir die Unterschiede und erstellen Ihre Einreichpläne konform zur NÖ Bauordnung.
Einreichplanung NÖDer Energieausweis ist ein Pflichtbestandteil jeder Einreichplanung für Neubauten und umfangreiche Sanierungen. Er dokumentiert die Energieeffizienz des Gebäudes nach OIB-Richtlinie 6 und enthält Kennwerte wie den Heizwärmebedarf (HWB) und den Gesamtenergieeffizienz-Faktor (fGEE). In Wien und NÖ ist der Energieausweis sowohl für die Baugenehmigung als auch für den späteren Verkauf oder die Vermietung erforderlich.
Unsere LeistungenDie Bauverhandlung (auch Lokalaugenschein) ist ein Termin vor Ort, bei dem die Baubehörde das geplante Bauvorhaben mit allen Beteiligten (Bauwerber, Anrainer, Planverfasser) bespricht. In NÖ findet die Bauverhandlung bei der Bezirkshauptmannschaft statt. Sie dient der Klärung offener Fragen und gibt Nachbarn die Möglichkeit, Einwände vorzubringen. Wir begleiten Sie zu jeder Bauverhandlung.
EinreichplanungDie Polierplanung (auch Ausführungsplanung oder Werkplanung) ist die detaillierte Planung für die Bauausführung. Sie geht über die Einreichplanung hinaus und enthält alle Details, die für die Handwerker auf der Baustelle erforderlich sind – etwa genaue Maße, Anschlüsse, Materialangaben und Detailzeichnungen. Die Polierplanung wird nach der Baugenehmigung erstellt.
Unsere LeistungenDie Wiener Bauordnung ist komplex. Wir klären Ihre Fragen und übernehmen die gesamte Einreichplanung für Sie.
